（以下内容来自“2017中国产业园区国际高层峰会”会议纪要，每周一、三、五晚准时分享，敬请关注！）

联东集团 常务副总裁

梁环宇

演讲主题

京津冀产业园区发展形势分析

今天大会的主题是产业园区国际峰会，主办方给的主题是京津冀的一些情况，我聚焦这方面讲解一下京津冀新的情况和变化，我想这是大家比较关注的热点。第二个是目前联东U谷的一些思考和行动。

首先我们讲一下京津冀城市定位和产业协同发展。目前北京的定位非常清楚，就是要聚焦首都职能。定义很清楚、政治中心、文化中心、国际创新重要、交往中心，你看经济方面基本上没有提的，但是中央对这种层次的定位字字背后都有含金量的，所以北京这两年出台了产业限制目录，2013年、2014年出台了非常清晰的产业限制目录，随着城市定位发生了根本定位。我们原来在北京做得很好的，但是所有东西北京首先控人口，第二个控产业，第三控环保，这些过不了以后，园区招商就比较难弄。

第二个是天津制造定位：先进制造研发基地、国际航运、金融创新示范区、改革开放先行区。天津是鼓励做先进制造业，包括大的重化工业都在天津集聚，但是天津又执行了最严格的产业园区开发政策，M1和M4的一个政策。我记得在2012、2013年天津掀起做产业园区的热潮。

第三个区域就是河北，它定位为产业转型升级区，原来河北的传统产业没有太多的东西，某种意义上是北京的外溢和产业转型升级问题。大家知道中国科技成果转化量最大的地方就是北京和深圳，所以河北在科技成果转换方面有天然优势的，因为地域相连。我们传统意义上看北京，基本上六环以内是北京城，外面是农村，中间隔带了，就是天津。而天津就是千年老二，永远跟不上北京。所以就形成了北京一层独大，旁边就是断带。所以在这种格局下，市场动力越好就是越好，所有的人口、资源都往北京集聚。这种战略定位下，政府的行政力量推动北京力量拉开。现在是行动力量强行往外推，拉开这个格局。否则京津冀喊了这么多年走不下去，这次靠计划在推动，但是原来也是试性，但是现在习大大上来是动真格。第一个是严格限制工业区，第二个是把行政副中心放在通州。现在将近60、70万人口从中心区域搬到通州区域办公，包括在通州方面规划了新的CBD，一旦宣布以后，通州的房价从目前的2万涨到7、8万。

第二个就是新机场的变化，第一个动作是把市中心搬到通州。第二个是建设了北京新机场。原来我们都说北边最值钱，原来是南城最落后的，包括内陆的腹地。大新重大的动作，就是我们建设了相关的机场。这个机场未来定位为亚洲最大的新机场。大家到北京去了之后，北京的机场没有不晚点。现在一看都满足不了北京的流量。这两个动作带动城市，整个格局就往外拓。这意味着高铁、地铁、高速等重大设施的交通互联，包括通讯的互联、户籍的互联都拉开。大家看到京台高速，这个在没有行政推动之前，这条路修了5、6年就是没有开通。所以原来这片区域发展是割裂的，甚至通州和顺义的路都不通的，都是各自保卫主义。这次协同发展，是站在一盘大局考虑整个城市的发展。

这个调整之后，现在热点区域就变成了北三线，所以北一线整体规划纳入北京市考虑。现在房地产开始在北三线大量屯地。市中心8万块钱的房价，去年涨得最块的是燕郊那片一下子涨到8万块钱，这一块实在控制不住以后，把整个规划全部锁掉。

第二个是南环区，南环区一直受关注，但是没有这么热。去年工业地价由原来的20、30万涨到现在的80多万。现在3千多家企业要求外移，包括集体用地等，就通州一个区要强行拆迁，所以中国各个开发区都跑到北京来承接产业外延。现在房价和工业价格都直线飙升。

甚至到这个区域，一直到五清区，沿着北京区到固湾都成为北京的热土。我们原来做这一块的时候都感觉很困惑，我们知道廊坊土地都是成百平方被圈掉的，原来政府委托做PPP合作，政府的可为空间不大了，包括运营商等都很典型，原来是不看廊坊的，就做北京的，因为我们觉得廊坊没有承接产业外接的能力，所以早两年，我们一直联东一直没有动手对廊坊的布局，也是因为政策走向不明朗，但是从去年开始，我们对廊坊就非常重视了，我们把它作为环北京来考虑。

所以今年大家都知道，清明节发布的重磅消息，就是雄安新区。实际上这就是神来之旅。我们原来所有的眼光就改变了，雄安新区上来以后，实际上就把西南片区打开了，中间有一个白洋淀的湖。实际上中央定这个政策，做雄安区，跳出利益格局，重新做一篇新文章。现在这一块拆迁成本非常高了，包括投资商也好，相信政府也好，在这边非常难受，拆迁很难。包括通州、廊坊等都接触过，一进来都说规划很高，但是实施难度很大。现在很多把国企开了，但是进来以后都有调规等，现在政府都没有动其他，因为没有找到基本面动脚。

我觉得设雄安新区是跳出已有的利益格局和已有利益占有重新打造一个新区。

而且这次定位非常高，提出八十年代看深圳，九十年代看浦东，现在年代看雄安。雄安新区的定位就是把央企总部，央企是经济智能，包括很多大学、医疗等非首都的公司纷纷往外转移，外来我们想往通州转移，所以说首都职能要往雄安新区转，目前大家看到这一块的优势。现在建地铁、高铁这个地方就火了。实际上那个地方建好高速到北京城就半个小时。第二个是空间足够，可以拆迁成本很低，这样整个城市建设成本就相对可控，包括生态绿地等。

第三个优势是有一个白洋淀。我们深圳是2千平方公里，以往北京比深圳大2倍，但是北京将近2千平方公里，但是北京有限制发展，因为很多山，还有土地承载力不够，空气污染到极限，水资源到极限。雄安新区有一个白洋淀，都是活水。这个政府行政级别比较低，是三个县，中央弄三个县弄不住，所以从人事安排上，许书记马上调过去了。公布雄安去，许市长马上就过去了。这次雄安区这一块所有的房地产交易、土地交易全部冻结，私下交易叫违法，所以那两天新闻都看到所有人都扑过去买房子，这片区域作为目前投资介入，我觉得现在还没有机会。我也试着联系，觉得去看看，哪怕旁边的区域也很多。旁边有坝洲等。实际上大家都围着这周边找的，目前来看，这一块的投机性还是比较大。在整个北京积极变化和调整下，大家还是保持平稳心态。目前北京城发展这么多年，才发展成什么样子。我觉得这种东西不能盲目追风，海西踏踏实实把企业做好。反过来我们做好这个准备就好了，对雄安新区目前只是观望。但是对廊坊区和通州区还是有很好的投资机会。

目前这一片不是北京概念，而是大北京的概念。在整个空间格局上面形成大的联动，北京城做什么产业，旁边郊区做什么产业。

接下来是联东的一些思考，目前我们在26个城市投资了80多个项目，禀承快速、高品质可复制发展。目前我们在北京有20多个园区。我们在北京有三个上千亩的园区，将近300万，加上大量二手盘活，加起来我们在北京建筑面积将近500万平，基本上占到北京园区50%以上。

另外重点区域是长三角布局20个园区，主要是在上海。然后南京、苏州、杭州每个城市有2、3个城市。在东北有郑州、大连。

对北京的区域，这两年一直深耕北京战略，我们用三大产品线驱动北京布局，我们在北京5、6环中间，这个区域必须做研发总部，高科技总部区域和科技园区看具体的位置。第二个层是六环外，现在六环外是好地方了，原来六环外也是做研发的，加一些轻型生产和贸易，现在只能做个别行业的生产，比如说手机、VR、智能机器人的核心部件，六环来说，大办公是不具备优势的。北京的办公区域是分散布局的，有一些区域入住率也不太高。现在五环周边做总部的房价也是空的，现在很多都是投机性更多一些，房价偏高。在六环外，是研发加上高端生产，以及先进制造业为主。在北京外，燕郊、廊坊区等，这些区域做这个产业相对比较优势的，成本比较低，产业基础也比较弱一些。北京相对比较好的企业，这一块做第二产业。这一块主要业态是厂房，加上成果转换。

下面分别针对合作方式来讲一下。实际上在北京这边采取灵活方面来做。第一个是新增土地，政府方面采取独立开发和合作开发，政府愿意参股也行，愿意给地也行。现在政府也给我们6、7块地，大概是一手地。北京的一手地已经很难的，基本上一手地已经拿到一千亩，基本上少一半。

但是我认为新增土地在北京已经是机会性的，量很少，政府沟通时间较长，北京目前一手供地要求非常严格，意味着价格比原来M1的工业土地上涨很多。第二个所有北京一手用地都是全要素生命周期进行管理，所以去年北京工业土地用地非常少，所以说产业园区在北京一手用地非常难。

正好由于北京外移政策的要求，加上实体经济下行，很多企业主也需要把土地变现。现在这两年二手土地盘活都很难做，小业主都在做调整和地价升值。现在很多业主都不卖，今年北京的二手土地，我看至少翻了50%至60%，这是没有办法的。所以我们对二手土地采取合作和股权等多种方式。

第三种是管理输出，我们碰到小业主自己土地确实不想买，这样我们是带投资，带资源，带体系，带团队保证我们的土地是增量存量变局，采取机制创新的合作方式。

所以说整个北京四域范围内是以二手为主，廊坊区一手也有机会，但是相对比较少。大家想一级开发商比较多，但是廊坊的收购机会相对比较多。因为原来早期城市企业相对耕地，占比比较大，原来行业档次太低，经济形势也不好。我看到之前的城市开发区里面，在周边的区域，廊坊还是非常不错的。

下面我们讲一下我们目前的行动，操作的一些案例。大家可以看到这个位置是位于顺义地铁通港城和老城区交界的位置，离城区就2、3公里，我们把它收购以后进行整体调规，做成国际企业感的科技园区，我们规划13万平米，下面做了一些待客设计风格和庭院。

这个是在我们亦庄开发区里面，我们收购后做科技类的园区。

这个项目是定位生产+研发，原来是工业大院，作为高端的研发基地，现在已经全部招商完成了。

这个是顺义马坡镇的项目。

这个是仁和的项目，我们把它做成研发办公项目。

在马驹桥旁边做了一个总部类项目。还有其他的，我们是按照不同的区位，有生产类、研发类等，结合不同的区域配送我们的产品。我们有六大体系，刚才很多朋友介绍了相关的服务内涵，我们主要围绕技术、企业、资金和人才提供软性服务，硬件铺得上去，软件提得上去。

未来园区计划加大投资，聚焦三大公司。我们会聚焦十个重点经济、产业比较强的城市做深耕，未来布局300个园区，到现在为止30多个。未来成为园区招商引资的品牌，包括这在中国的一个品牌。一个联东U谷，一个大企业集群。

希望后期有机会跟大家多多交流，相互提高，促进整个行业的健康持续发展，谢谢！

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